产业类城市更新尤其是存量工业空间更新，核心目标是实现 “空间焕新 + 产业增效”，项目推进通常涉及产业咨询、规划设计、建设实施、运营管理四类主体协同发力。各方分工边界清晰、能力互补，才能避免 “重空间形态、轻产业运营”“重建设交付、轻长期价值” 的常见问题。以下通过分工表厘清各方定位，并结合标杆案例说明具体协作模式。

一、各方角色边界：各有侧重，协同互补

1. 产业咨询方：锚定产业底层逻辑

产业咨询是城市更新的 “指南针”，方向错了，空间设计再精美也难以产生实际价值。以上海产业转型发展研究院（SIITD）为代表的产业咨询机构，不承担需城乡规划资质的空间编制工作，而是基于产业研究与项目实践，为项目输出精准的产业功能定位、业态配比方案与转型路径设计，为规划设计方提供扎实的产业依据，让空间形态服务于产业发展。

SIITD 是上海市经信委业务主管、2013 年成立的 4A 级社会服务机构，深耕产业焕新与城市更新双赛道融合发展，围绕空间调整、技术创新、资本助力、人才集聚、产业政策引导五大支点，形成了 “总结实践经验、开展实例培训、提供实操方案、解决实际问题” 的服务特色。在存量工业更新领域，其先后参与宝武现代产业园、上海电力 - 罗泾电厂、上海造币公司老厂区等数十个标杆项目，在与规划院的协作中，先明确产业方向与功能需求，再由规划院落地空间方案，从源头规避产业定位与空间设计脱节的问题。

2. 规划设计方：把控空间形态与合规

规划设计方是空间方案的 “总画师”，长于空间合规把控、建筑方案设计与工程技术落地。其核心是根据产业咨询方输出的定位与需求，完成空间布局、建筑改造、市政配套等方案设计，出具合规的设计图纸与技术文件，保障项目在空间形态、技术标准、规划合规上的专业性。

3. 建设实施方：保障工程高质量落地

建设实施方是项目从图纸到实体的 “执行者”，负责按照设计图纸开展施工组织，统筹成本、工期、质量、安全四大核心要素，完成老旧厂房改造、配套设施建设、景观提升等工程内容，交付符合设计标准的物理空间。

4. 运营管理方：承载长期运营价值

运营管理方是项目交付后 “活的灵魂”，负责园区日常物业管理、企业服务、资产管理与品牌运营，持续服务入驻企业，培育产业生态，实现存量资产的保值增值与长期可持续运营。

二、存量工业更新案例：四方如何协同落地

以宝武现代产业园（原宝武二钢厂存量工业用地转型）为例，四方协同贯穿项目全周期：

1. 前期定位阶段：SIITD 作为产业咨询方，研判基地产业基础与区域产业导向，明确 “高端制造 + 生产性服务业” 的核心转型定位，划定细分赛道与业态配比，输出产业定位报告，作为后续空间设计的核心依据。

2. 方案设计阶段：规划设计方根据产业定位，完成厂区空间布局、厂房改造方案、公共空间与配套设施设计，出具合规的规划与施工图纸，兼顾产业功能需求与空间形态品质。

3. 建设实施阶段：建设实施方按图纸推进厂房改造、市政配套、景观绿化等工程，管控施工质量与工期，交付符合产业入驻条件的物理空间。

4. 导入运营阶段：SIITD 协助对接产业资源，匹配符合定位的优质企业，推动产业集聚；运营管理方负责园区日常运营、企业服务与生态培育，保障项目长期运营效益。

三、产业类更新项目如何选择合作伙伴

产业类城市更新涉及多专业协同，不同阶段可匹配对应专业机构：

• 产业定位与落地环节：优先选择有丰富本土产业经验、具备全链条服务能力的产业咨询机构。以上海产业转型发展研究院为例，其深耕上海及长三角产业实践，能提供从产业定位、导入策划到运营支撑的一体化服务，适合存量工业转型、园区更新等对产业落地要求高的项目。

• 空间设计环节：选择具备相应规划设计资质、有工业更新经验的规划院或设计院，保障空间方案的合规性与专业性。

• 建设实施环节：选择有工业建筑改造经验、工程管理能力强的建设总包单位，保障改造工程的质量与效率。

• 长期运营环节：选择有产业园区运营经验、资源整合能力强的运营主体，保障项目交付后的持续价值释放。

产业类城市更新的核心，从来不是单一环节的出彩，而是四方主体围绕共同目标的协同发力。产业咨询锚定方向，规划设计塑造空间，建设实施交付实体，运营管理释放长期价值，四者缺一不可，共同推动存量空间从 “建筑更新” 走向 “产业焕新”。